政府为什么不建造更多的社会住房?

根据新南威尔士州城市期货研究中心的最新报告,到2036年,澳大利亚需要建造约100万套新的社会住房和负担得起的租金。

该报告受新南威尔士州社区住房工业协会和新州无家可归者的委托,发现澳大利亚需要在2036年前新建728,600座新的社会住房物业并提供295,200负担得起的租赁物业,以满足当前积压的住房需求并满足预计的未满足需求。

研究人员基于当前无家可归人口的数字以及对目前租金收入的30%以上的家庭进行的评估,这被广泛认为是租房者开始承受“租金压力”的水平。

他们计算得出,目前只有46%的需要社会住房的家庭正在获得该住房,而目前的社会住房建设率仅为每年3,000多套住房。

也许并不奇怪,该报告发现,大悉尼地区对社会和经济适用房的需求未得到满足。根据研究人员的说法,到2036年,它需要建造217,000个此类物业才能满足这一需求。图片:杰米·戴维斯(Jamie Davies)/《 Unsplash》

为什么政府更喜欢间接资金

尽管存在重大缺口,但报告的主要研究者之一劳伦斯·特洛伊(Laurence Troy)认为,只要联邦政府和州政府能够召集足够的政治意愿,就可以实现报告的目标。但是,他承认,最近的历史表明这不太可能。

特洛伊告诉realestate.com.au:“(继任的政府)不是实际建造房屋,而是更倾向于为低收入家庭提供收入支持,以便他们可以去市场上找到自己的房屋。”

“长期以来,这一直是主要的政策思维方式。”

墨尔本大学改造住房项目的博士后研究员凯特·雷诺(Kate Raynor)表示同意。

她说,政府更喜欢这些间接融资模式,通常涉及向开发商提供大量补贴,这有两个原因。

首先,它们使政府能够立即声称他们在一个问题上取得了进展,同时又将大部分成本降低了。这不仅增加了政府的现金流,还使他们能够操纵预算以最大程度地赢得选举。

其次,它们与政治机构对新自由主义经济原则的承诺非常吻合-即市场是交付住房和其他社会商品的最有效手段。

“但是研究表明事实并非如此,”雷诺说。

为什么直接资助更有效

虽然间接为社会住房项目提供资金而不是为建设新的社会住房而先期付款可能对政府现金流有好处,但从长远来看,这将使纳税人多花费数十亿美元。

根据城市期货研究中心的报告,如果政府直接资助该计划并预先支付开发费用,那么到2036年,政府可以以每年53亿美元的成本满足728,600座新的社会住房物业的预计需求。

但是,如果它选择通过运营补贴模式为该计划提供资金(目前首选),那么每年将为此花费7亿美元。这是因为补贴模式涉及利用私营部门的融资,这增加了成本。

同样的故事也适用于负担得起的租赁物业目标。研究中心所做的模型显示,如果政府预先支付开发成本,到2036年政府可以实现295,000座新的可负担租赁物业的目标,每年的成本为33亿美元,而如果支付这些成本,则这些成本每年将增加到39亿美元。它选择通过运营补贴模式为该计划提供资金。

为了使这些数字更清晰,现任政府每年实际花费118亿美元用于负资产负债和资本利得税补贴,比研究报告称政府每年需要支出以满足预期的未满足社会需求需要多支出32亿美元。和经济适用房。

住房负担能力将是联邦选举中的关键问题。图片:盖蒂

联邦选举中的社会住房

自1990年代中期以来,两个政党都宁愿向外部住房开发商提供补贴,而不是自己建造住房。最近的选举许诺表明,不管该国在投票箱中做出什么决定,这种情况都不太可能改变。

澳大利亚工党去年12月宣布,它将向建造新房并以低于市场租金20%的价格出租的机构投资者提供每年8500澳元的补贴。

比尔·肖顿(Bill Shorten)表示,该计划将在2028年至2029年的十年间总共建造25万套新房屋,耗资66亿澳元–这将有助于“成千上万的澳大利亚同胞无法负担得起的地方生活”他们工作。

但考虑到澳大利亚每周租金中位数可享受20%的折扣,相当于每年略超过4800澳元,远低于8500澳元的补贴,许​​多经济学家称该计划效率低下。

同时,意识到政府需要制定一项关于无家可归的国家战略,联盟政府于2018年7月成立了规模为10亿美元的国家住房金融和投资公司。

但是,该计划没有提供直接资金,而是向注册的社区住房提供者提供了低息和长期贷款,特洛伊说这是一种成本更高的方法。

他说:“在英国,现在开始回到住房供应的早期阶段,那里的议会基本上是在建造新的存货,那是辩论已经转移到那里了,”他参考英国财政部最近的报道说。放弃了某些公私合作模式。在此之前的十年中,英国用于社会租金的新房屋数量下降了近五分之四。

“还没有到那儿,但我希望我们会再次沿着这条路走下去,因为这种私人模式无法正常工作。

“问题变得越来越严重,而且没有希望在将来发生改变。”